一房二賣

不動產物權的登記制度是不動產物權的公示方法，是指物權在發生變動時，必須將變動的事實通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權變動的情況，以避免第三人遭受損害并保護交易安全?；诖?，不動產的物權變動應當依法進行登記才能發生法律效力;未經登記，不發生法律效力;但當事人之間轉讓不動產的合同，自合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。根據上述原則，如果出賣人就同一房屋訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，某一買受人先行辦理了房屋過戶登記手續，取得了房屋產權證明的，應當認定該房屋已經發生物權變動的法律后果。因其他買受人未辦理房屋過戶登記手續，故應當認定其只對房屋出賣人享有債權請求權，不能對抗他人已經依法取得的該房屋物權的效力。

對一房二賣糾紛，實務中應分別不同情況予以不同的處理：

1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。

2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產權過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。

3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。

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1、交易時間越短越好。

建議從簽訂合同到最終過戶交付，時間不要拖得太長，時間越長，發生變化的可能性越大，產生糾紛的可能性自然就增加了。

這里就要特別提醒一下，很多購買暫時未取得房產證的二手房，由于簽約到辦下原房主的房產證時間較長，等真能過戶時房價可能已大漲，經常會發生此類一房二賣的糾紛。這種情況下，要特別謹慎。

2、盡早辦理網簽。

簽訂二手房買賣合同后，應盡快辦理網簽手續，這樣可以避免賣方把房屋過戶給其他人。

3、盡早實際占有房屋。

可能的話，將付一定款項后，即使暫時不能過戶，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子賣給其他人，往往不那么容易。

4、約定適當的違約金。

在合同中，最好約定適量的且有一定約束力和制裁力的定金或違約金條款，使對方在違約時成本增加。有些幾百萬的房產，定金或違約金才約定幾萬元，明顯沒有力度。

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購房人可通過詢問承租人或賣家、出租屋管理部門等途徑查實所購的房屋是否已經有人租賃，如果有人租賃，應當確認承租人是否是已經與賣家簽訂買賣合同或者承租人是否已經放棄行使優先購買權等事項，如有承租人已經與賣家簽訂買賣合同或者承租人未放棄優先購買權，購房人最好別再購買該房。因為前兩者行為很可能變相構成“一房多賣”。

另外，在預售房買賣方面，買房人在買房時務必要查看開發商是否有《商品房預售許可證》，確保所購房屋是在預售許可范圍之內，不要貿然交付房款;在二手房買賣方面，購房者要調查所購房屋的產權，必要時，可提存房屋產權證，也應盡可能要求在房屋交易中心登記后再向賣家支付房款，并在交易后及時辦理產權轉移登記。

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(一)兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實際履行的狀態，應當以簽訂在先的合同優先得到履行為優先履行判定標準。

(二)兩份合同中一份已進行了過戶登記，另一份未作過戶登記(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的過戶登記是物權變更范疇，按物權對世原理、物權公示原理，和物權優先于債權原理，確認已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權。

(三)在第一個買房人已辦過戶后又賣第二人的情況下，因這時出賣人已沒有所有權，所以他的第二次賣房是無效的。

開發商一房二賣可能承擔民事、刑事、行政責任法律后果。

1、從民事責任角度分析

(1)對于有效合同的當事人

(2)對于可撤銷合同的當事人

(3)對于無效合同的當事人

2、從行政責任角度分析

3、從刑事責任角度分析

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當事人雙方訂立房屋買賣合同后，出賣人違反約定另行出賣房屋，買受人主張賠償房屋轉賣價格與合同約定的交易價格之間的差價損失的，人民法院應予支持。

根據合同嚴守原則，只要房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，任何一方都不得拒絕履行。房屋價格變動屬于商業風險，不能認為是情勢變更，出賣人以此為由拒絕履行合同并另行出賣房屋的，買受人有權向出賣人主張賠償因其違約行為或者惡意的締約過失行為所造成的經濟損失。關于違約損失的計算，關鍵在于買受人的可得利益損失問題?！?a href="http://www.fuyxwpgv.cn/tiaoli/4.aspx" title="合同法" target="_blank">合同法》第一百一十三條第一款規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！痹诜课葙I賣合同中，因一方違約，造成另一方訂立合同的目的落空，另一方期待的合同利益無法實現。房屋買賣與其他買賣合同不同的一個特點在于，守約方如要達到合同履行后的利益狀態，必然要以當前市場價購入或賣出房屋。由于房地產市場是波動的，當前的房屋市場價和訂立合同時雙方約定的房屋價款之間存在差價。這種差價就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時應該能夠預見到的。

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一房二賣可能構成合同詐騙罪?！?a href="http://www.fuyxwpgv.cn/tiaoli/9.aspx" title="刑法" target="_blank">刑法》第224條的合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的行為?！耙环慷u”中行為人構成合同詐騙罪，依然要滿足詐騙犯罪的基本構造，即行為人實施欺騙行為——對方(受騙人)產生錯誤認識——對方基于錯誤認識處分財產——行為人或第三者處分財產——被害人遭受財產損害。因此，若“一房二賣”的行為人同時滿足三個條件：出賣人具有非法占有購房款的主觀目的，購房者存在認識錯誤;出賣人實際取得購房款，就有可能構成合同詐騙罪。

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原告：張XX，身份證號碼XXXX，住址XXX，聯系電話：XXX

委托代理人：XXX，律師事務所律師，電話：XXX

被告：李XX，身份證號碼　XXX　，住址　XXX　　聯系電話：XXX

訴訟請求：

1、判令被告與原告解除《房產買賣合同》;

2、判令被告返還原告支付的定金XX元人民幣及利息;

3、判令被告支付原告房產轉讓價百分之二十違約金 元人民幣;

4、判令被告承擔本案訴訟費用。

事實及理由：

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